Immobilienkauf: Alle Nebenkosten im Überblick 2026
Redaktion DEsalary · Stand: Steuerjahr 2026
Warum Nebenkosten so wichtig sind
Beim Kauf einer Immobilie fällt nicht nur der Kaufpreis an. Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises — und müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken diese nicht mitfinanzieren. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro bedeutet das zusätzliche Kosten von 28.000 bis 60.000 Euro. Diese Summe sollte bei der Finanzierungsplanung von Anfang an berücksichtigt werden.
1. Grunderwerbsteuer — der größte Posten
Die Grunderwerbsteuer ist die höchste Nebenkostenposition und wird von den Bundesländern festgelegt. Die Sätze variieren erheblich:
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
Die Grunderwerbsteuer wird auf den gesamten Kaufpreis erhoben (einschließlich übernommener Einbauküche, sofern nicht separat ausgewiesen).
Verhandeln Sie mit dem Verkäufer, bewegliches Inventar (Küche, Markise, Sauna) separat im Kaufvertrag auszuweisen — darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an.
2. Notarkosten
Der Kaufvertrag für eine Immobilie muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt (Gerichts- und Notarkostengesetz) und betragen etwa 1,0–1,5 % des Kaufpreises. Sie umfassen:
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Betreuung der Kaufabwicklung (Fälligkeitsmitteilung, Umschreibung)
- Ggf. Grundschuldbestellung für die finanzierende Bank
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen die Notarkosten bei ca. 4.000–6.000 Euro.
3. Grundbuchgebühren
Für die Eintragung des neuen Eigentümers und ggf. einer Grundschuld im Grundbuch fallen Grundbuchgebühren von ca. 0,5 % des Kaufpreises an. Bei 400.000 Euro sind das rund 2.000 Euro. Die Auflassungsvormerkung (die den Käufer bis zur endgültigen Eintragung schützt) ist in den Notarkosten bereits enthalten.
4. Maklerkosten
Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern das Bestellerprinzip light: Wer den Makler beauftragt (meist der Verkäufer), muss mindestens die Hälfte der Provision tragen. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage meist hälftig. Die üblichen Sätze:
- Bundesweit üblich: 3,57 % inkl. MwSt. je Seite (Käufer + Verkäufer)
- Gesamt: 7,14 % inkl. MwSt.
- Käuferanteil bei 400.000 Euro: ca. 14.280 Euro
Ohne Makler sparen Sie diese Kosten vollständig — prüfen Sie also, ob ein Privatkauf möglich ist.
Gesamtübersicht: Beispielrechnung
Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen (6,5 % GrESt):
| Kostenart | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 26.000 € |
| Notarkosten | ca. 1,2 % | 4.800 € |
| Grundbuch | ca. 0,5 % | 2.000 € |
| Makler (Käuferanteil) | 3,57 % | 14.280 € |
| Gesamt Nebenkosten | ca. 11,8 % | 47.080 € |
In Bayern (3,5 % GrESt) wären die Nebenkosten bei gleicher Immobilie rund 35.080 Euro — eine Ersparnis von 12.000 Euro allein durch den niedrigeren Steuersatz.
Zusätzliche Kosten bedenken
Neben den klassischen Kaufnebenkosten fallen oft weitere Kosten an: Gutachter (500–1.500 Euro), Wertgutachten der Bank, Renovierung und Umzug. Planen Sie einen Puffer von mindestens 5 % des Kaufpreises für unvorhergesehene Ausgaben ein.
Grunderwerbsteuer-Sätze aller Bundesländer 2026
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und variiert erheblich. Die folgende Tabelle zeigt die aktuellen Sätze aller 16 Bundesländer für das Jahr 2026 sowie den konkreten Steuerbetrag bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro:
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
| Thüringen | 6,5 % | 19.500 € |
Die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Bundesland beträgt bei 300.000 Euro Kaufpreis stolze 9.000 Euro. Wer in Grenznähe kauft, sollte prüfen, ob eine Immobilie im Nachbarbundesland mit niedrigerem Steuersatz in Frage kommt. Nutzen Sie den Grunderwerbsteuer-Rechner, um die exakte Steuer für Ihr Bundesland zu berechnen.
Finanzierungsnebenkosten im Detail
Neben den klassischen Kaufnebenkosten entstehen bei der Finanzierung einer Immobilie zusätzliche Kosten, die viele Käufer zunächst nicht auf dem Schirm haben:
- Bereitstellungszinsen: Wird das Darlehen nicht sofort vollständig abgerufen (z. B. bei Neubau mit Baufortschritts-Zahlungen), berechnet die Bank Bereitstellungszinsen — typischerweise 0,25 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag. Bei einem Darlehen von 250.000 Euro und 6 Monaten Bereitstellungszeit sind das 3.750 Euro. Manche Banken bieten eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 3–12 Monaten — verhandeln Sie diesen Punkt aktiv.
- Sondertilgungsoptionen: Die meisten Bankverträge erlauben jährlich 5–10 % Sondertilgung des ursprünglichen Darlehensbetrags. Manche Banken berechnen für erweiterte Sondertilgungsrechte einen Zinsaufschlag von 0,05–0,10 Prozentpunkten. Prüfen Sie, ob sich dieser Aufschlag für Ihre Situation lohnt.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Wer sein Darlehen vor Ende der Zinsbindung ablöst (z. B. bei Verkauf), muss der Bank eine Entschädigung zahlen. Diese kann bei einem Darlehen von 250.000 Euro und einer Restlaufzeit von 5 Jahren schnell 8.000–15.000 Euro betragen. Nach 10 Jahren Laufzeit haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Frist — ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB).
- Schätzkosten: Die Bank lässt den Immobilienwert durch einen eigenen Gutachter schätzen. Die Kosten liegen bei 300–600 Euro und werden dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt.
Insgesamt können Finanzierungsnebenkosten bei einem typischen Immobilienkauf 2.000 bis 5.000 Euro betragen — bei Neubauvorhaben mit langer Bauzeit auch deutlich mehr. Kalkulieren Sie diese Kosten mit dem Kreditrechner durch, um die tatsächliche monatliche Belastung realistisch einzuschätzen.
Bauträger-Kauf vs. Bestandsimmobilie
Ob Sie eine Neubau-Immobilie vom Bauträger oder eine Bestandsimmobilie kaufen, hat erhebliche Auswirkungen auf die Nebenkosten:
| Aspekt | Bauträger-Kauf (Neubau) | Bestandsimmobilie |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Auf den gesamten Kaufpreis (Grundstück + Gebäude) | Auf den gesamten Kaufpreis |
| Maklerkosten | Oft keine (Bauträger verkauft direkt) | Häufig 3,57 % je Seite |
| Bereitstellungszinsen | Ja, bei Ratenzahlung nach Baufortschritt | Nein (Vollabruf bei Übergabe) |
| Renovierungskosten | Keine (Neubau) | Oft 10.000–50.000 € |
| Grundbuchgebühren | Standard (ca. 0,5 %) | Standard (ca. 0,5 %) |
| Anschlusskosten | Teilweise im Kaufpreis, teilweise extra (Außenanlagen, Garage) | Vorhanden |
Kaufen Sie Grundstück und Bauleistung im Paket von einem Bauträger, fällt die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtkaufpreis an — also auch auf die Baukosten. Bei einem separaten Grundstückskauf (z. B. für 100.000 Euro) und separatem Bauvertrag (200.000 Euro) fällt die Grunderwerbsteuer nur auf die 100.000 Euro Grundstückskosten an.
Der Unterschied kann bei 6,5 % Steuersatz 13.000 Euro betragen. Allerdings erkennt das Finanzamt diese Trennung nur an, wenn tatsächlich keine Verbindung zwischen Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen besteht.
Checkliste: Alle Kaufnebenkosten bei einer 300.000-Euro-Immobilie
Die folgende Checkliste zeigt sämtliche Kostenpositionen, die beim Kauf einer Bestandsimmobilie für 300.000 Euro in Hessen (6,0 % GrESt) typischerweise anfallen:
| Kostenposition | Typischer Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,0 %) | 18.000 € |
| Notargebühren (ca. 1,2 %) | 3.600 € |
| Grundbuchgebühren (ca. 0,5 %) | 1.500 € |
| Maklerkosten Käuferanteil (3,57 %) | 10.710 € |
| Grundschuldbestellung (in Notarkosten enthalten) | — (s. o.) |
| Wertgutachten / Schätzkosten Bank | 400 € |
| Gebäudeversicherung (erstes Jahr) | 400–800 € |
| Umzugskosten | 800–3.000 € |
| Kleinreparaturen / Renovierung | 5.000–15.000 € |
| Summe Nebenkosten (ohne Renovierung) | ca. 35.400 € |
| Summe inkl. Renovierungspuffer | ca. 45.000–50.000 € |
Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sollten Sie also mindestens 35.000 bis 50.000 Euro an Eigenkapital für die Nebenkosten einplanen. Rechnen Sie lieber großzügig — unvorhergesehene Kosten sind beim Immobilienkauf die Regel, nicht die Ausnahme.
Versteckte Kosten beim Immobilienkauf
Über die klassischen Kaufnebenkosten hinaus gibt es eine Reihe von Kosten, die Käufer häufig erst nach dem Kauf entdecken:
- Gutachterkosten: Ein unabhängiger Bausachverständiger prüft die Immobilie auf Mängel (Feuchtigkeit, Schimmel, Statik). Kosten: 500–1.500 Euro. Diese Investition kann Sie vor Folgekosten von mehreren Zehntausend Euro schützen — besonders bei Altbauten vor 1980.
- Grundbuchgebühren für Löschung alter Lasten: Sind noch Grundschulden des Verkäufers im Grundbuch eingetragen, muss dieser die Löschung veranlassen. Die Kosten (200–500 Euro) trägt üblicherweise der Verkäufer — klären Sie das im Kaufvertrag.
- Wohngebäudeversicherung: Ab dem Tag der Eigentumsumschreibung müssen Sie die Immobilie versichern. Die Jahresprämie richtet sich nach Wohnfläche, Bauart und Region — für ein Einfamilienhaus mit 140 m² rechnen Sie mit 400–900 Euro jährlich. Bei Altbauten oder Häusern in Hochwassergebieten kann die Prämie deutlich höher ausfallen.
- Rücklagen für Instandhaltung: Das Bundesministerium empfiehlt Rücklagen von 1,00–1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat für die Instandhaltung. Bei einer 120-m²-Immobilie sind das 1.440–2.160 Euro im Jahr, die Sie zusätzlich zur Kreditrate einplanen sollten.
- Erschließungskosten: Bei Neubauten oder nicht vollständig erschlossenen Grundstücken können noch Kosten für Straßenanbindung, Kanalisation oder Versorgungsleitungen anfallen — im Extremfall 5.000–15.000 Euro.
- Grundsteuer: Ab dem Monat der Eigentumsumschreibung sind Sie grundsteuerpflichtig. Die jährliche Grundsteuer variiert je nach Gemeinde und Immobilienwert stark — für ein Einfamilienhaus in einer mittleren Großstadt liegt sie bei 300–800 Euro im Jahr.
- Hausgeld bei Eigentumswohnungen: Neben der Kreditrate zahlen Wohnungseigentümer monatliches Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Dieses umfasst Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und umlagefähige Betriebskosten — bei einer 80-m²-Wohnung typischerweise 250–400 Euro monatlich.
Planen Sie neben den reinen Kaufnebenkosten einen zusätzlichen Puffer von mindestens 10.000–15.000 Euro für versteckte und laufende Kosten ein. Wer seine Gesamtbelastung inklusive Kreditrate, Nebenkosten und laufender Kosten realistisch durchrechnet, vermeidet finanzielle Engpässe nach dem Kauf.
Nutzen Sie dazu den Kreditrechner für die monatliche Rate und den Grunderwerbsteuer-Rechner für die exakte Steuerberechnung nach Bundesland.