Grunderwerbsteuerrechner 2026

Grunderwerbsteuer in Deutschland — Rechtsgrundlagen und Funktionsweise

Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt und faellt als einmalige Steuer beim Erwerb von inlaendischen Grundstuecken oder grundstuecksgleichen Rechten an. Sie ist eine Laendersteuer — das Aufkommen steht vollstaendig den Bundeslaendern zu, die seit der Foederalismusreform 2006 den Steuersatz eigenstaendig festlegen koennen.

Die Grunderwerbsteuer stellt fuer viele Bundeslaender eine der wichtigsten Einnahmequellen dar, was erklaert, warum die Saetze in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind.

Steuergegenstand ist gemaess § 1 GrEStG jeder Rechtsvorgang, der einen Anspruch auf Uebertragung des Eigentums an einem inlaendischen Grundstueck begruendet — in der Praxis also vor allem der Kaufvertrag. Steuerschuldner sind grundsaetzlich Kaeufer und Verkaeufer als Gesamtschuldner (§ 13 GrEStG), wobei im Kaufvertrag ueblicherweise vereinbart wird, dass der Kaeufer die Steuer traegt.

Grunderwerbsteuersaetze nach Bundesland — vollstaendige Uebersicht

Die Steuersaetze weichen zwischen den Bundeslaendern erheblich voneinander ab. Bayern hat als einziges Bundesland den urspruenglichen Satz von 3,5 % beibehalten, waehrend mehrere Laender auf den Hoechstwert von 6,5 % angehoben haben.

Die Differenz zwischen dem guenstigsten und dem teuersten Bundesland betraegt bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR stolze 9.000 EUR — allein bei der Grunderwerbsteuer.

Was loest die Grunderwerbsteuer aus?

Die Grunderwerbsteuer wird nicht nur durch klassische Immobilienkaeufe ausgeloest. Gemaess § 1 GrEStG entstehen Steuerpflichten unter anderem bei folgenden Vorgaengen:

• Kaufvertrag: Der haeufigste Fall — Abschluss eines notariellen Kaufvertrags ueber ein Grundstueck oder eine Immobilie
• Zwangsversteigerung: Der Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren loest Grunderwerbsteuer aus
• Tausch: Der Tausch von Grundstuecken unterliegt der Grunderwerbsteuer
• Einbringung in eine Gesellschaft: Die Uebertragung eines Grundstuecks in eine GmbH oder Personengesellschaft kann steuerpflichtig sein
• Anteilsvereinigung (§ 1 Abs. 3 GrEStG): Wenn mindestens 90 % der Anteile an einer grundstuecksbesitzenden Gesellschaft in einer Hand vereinigt werden
• Share Deal: Uebertragung von Gesellschaftsanteilen, wenn dadurch mindestens 90 % der Anteile den Eigentuemer wechseln

Befreiungen und Ausnahmen (§ 3 GrEStG)

Das Gesetz sieht eine Reihe wichtiger Befreiungen vor, die in der Praxis erhebliche Bedeutung haben:

• Geringfuegige Grundstuecke (§ 3 Nr. 1 GrEStG): Erwerbe mit einer Gegenleistung unter 2.500 EUR sind steuerfrei (Freigrenze, nicht Freibetrag)
• Erwerb von Todes wegen (§ 3 Nr. 2 GrEStG): Grundstuecksuebergaenge durch Erbschaft sind von der Grunderwerbsteuer befreit (es faellt stattdessen Erbschaftsteuer an)
• Schenkungen (§ 3 Nr. 2 GrEStG): Auch Schenkungen von Grundstuecken sind grunderwerbsteuerfrei (es faellt Schenkungsteuer an)
• Erwerb durch Ehegatten/Lebenspartner (§ 3 Nr. 4 GrEStG): Grundstuecksuebertragungen zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern sind vollstaendig befreit
• Erwerb durch Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG): Kaeufe zwischen Eltern und Kindern oder Grosseltern und Enkeln sind grunderwerbsteuerfrei
• Erwerb im Scheidungsfall (§ 3 Nr. 5 GrEStG): Grundstuecksuebergaenge im Rahmen der Vermoegensauseinandersetzung bei Scheidung

Bemessungsgrundlage — was wird besteuert?

Die Grunderwerbsteuer wird auf die Gegenleistung erhoben, also in der Regel auf den Kaufpreis (§ 8 GrEStG). Zur Bemessungsgrundlage gehoeren neben dem reinen Grundstueckspreis auch:

• Uebernommene Belastungen und Verbindlichkeiten
• Leistungen an Dritte, die der Verkaeufer als Bedingung des Vertrags ausgehandelt hat
• Die Uebernahme von Grundpfandrechten

Nicht zur Bemessungsgrundlage gehoeren grundsaetzlich: Inventar und bewegliche Gegenstaende (Einbaukueche, Sauna, Gartenhaus, Markisen), sofern diese im Kaufvertrag separat ausgewiesen und realistisch bewertet werden. Hier liegt ein legales Steuereinsparpotenzial.

Beispiel Inventar-Ausweisung

Kaufpreis einer Eigentumswohnung: 350.000 EUR. Die Wohnung enthaelt eine Einbaukueche (Wert: 8.000 EUR), eine Sauna (3.000 EUR) und Markisen (2.000 EUR). Im Kaufvertrag wird der Inventarwert separat mit 13.000 EUR ausgewiesen. Die Bemessungsgrundlage fuer die Grunderwerbsteuer sinkt auf 337.000 EUR. Bei einem Steuersatz von 6,0 % ergibt sich eine Ersparnis von 780 EUR.

Grunderwerbsteuer bei Neubau vs. Bestandsimmobilie

Bei Bestandsimmobilien ist die Berechnung einfach: Der Kaufpreis bildet die Bemessungsgrundlage. Bei Neubauten kann die Situation jedoch komplexer sein:

• Kauf vom Bautraeger: Wird ein Grundstueck zusammen mit einem noch zu errichtenden Gebaeude von einem Bautraeger erworben, faellt die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis an — also inklusive Gebaeude. Dies kann zu erheblichen Steuerbetraegen fuehren.
• Separater Grundstueckskauf und Bauvertrag: Werden Grundstueckskauf und Bauvertrag getrennt mit verschiedenen Vertragspartnern geschlossen, faellt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstueckspreis an. Die Finanzaemter pruefen jedoch genau, ob ein sachlicher Zusammenhang zwischen den Vertraegen besteht (sog. einheitliches Vertragswerk). Liegt ein solcher vor, wird die Steuer auf den Gesamtbetrag erhoben.

Share Deals — das Schlupfloch der Groessinvestoren

Sogenannte Share Deals sind ein viel diskutiertes Instrument zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer bei groesseren Immobilientransaktionen. Statt die Immobilie direkt zu kaufen, werden Anteile an einer Gesellschaft erworben, die das Grundstueck haelt. Solange weniger als 90 % der Anteile uebertragen werden, faellt nach der Reform von 2021 keine Grunderwerbsteuer an.

Vor der Reform lag die Grenze bei 95 %. Der Gesetzgeber hat sie mit dem Gesetz zur Aenderung des Grunderwerbsteuergesetzes (2021) auf 90 % abgesenkt und die Behaltefrist von 5 auf 10 Jahre verlaengert. Dennoch werden Share Deals weiterhin genutzt, insbesondere bei gewerblichen Grosstransaktionen, da die Steuerersparnis bei Millionenwerten erheblich sein kann.

Denkmalschutz und Grunderwerbsteuer

Fuer denkmalgeschuetzte Immobilien gibt es bei der Grunderwerbsteuer selbst keine Sonderregelung oder Ermaeesigung. Die Grunderwerbsteuer faellt in voller Hoehe an. Allerdings bieten denkmalgeschuetzte Gebaeude erhebliche Steuervorteile bei der Einkommensteuer: Sanierungskosten koennen ueber 12 Jahre abgeschrieben werden — bei Eigennutzung nach § 10f EStG, bei Vermietung nach § 7h/7i EStG. Diese steuerlichen Vorteile kompensieren die Grunderwerbsteuer in der Regel deutlich.

Notarielle Beurkundung und zeitlicher Ablauf

Der Ablauf vom Kaufvertrag bis zur Eigentumsumschreibung folgt einem festen Procedere:

1. Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag wird vom Notar beurkundet (§ 311b BGB — Formerfordernis)
2. Anzeige an das Finanzamt: Der Notar zeigt den Erwerbsvorgang dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG)
3. Grunderwerbsteuerbescheid: Das Finanzamt erlaeesst den Steuerbescheid (in der Regel innerhalb von 4-8 Wochen)
4. Zahlung der Grunderwerbsteuer: Frist: in der Regel 1 Monat nach Zustellung des Bescheids
5. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG)
6. Eigentumsumschreibung: Erst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung kann die Eintragung im Grundbuch erfolgen

Tipps zur Senkung der Grunderwerbsteuer

Innerhalb des legalen Rahmens gibt es mehrere Moeglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren:

• Inventar separat ausweisen: Einbaukueche, Sauna, Markisen, Gartenhaus und andere bewegliche Gegenstaende gehoeren nicht zur Bemessungsgrundlage
• Instandhaltungsruecklagen: Bei Eigentumswohnungen kann die anteilige Instandhaltungsruecklage unter Umstaenden vom Kaufpreis abgezogen werden
• Erwerb in der Familie: Uebertragungen zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie sind steuerfrei
• Bundesland beachten: Bei Flexibilitaet in der Standortwahl kann die Wahl des Bundeslands bis zu 3 Prozentpunkte Steuerunterschied ausmachen
• Neubau: Grundstueck und Bau trennen: Wenn rechtlich und sachlich moeglich, separater Grundstueckskauf und Bauvertrag

Politische Diskussion und Reformvorhaben

Die Grunderwerbsteuer steht seit Jahren in der politischen Diskussion. Wichtige Reformansaetze umfassen:

• Freibetrag fuer Ersterwerber: Mehrere Parteien fordern einen Freibetrag fuer den erstmaligen Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum, um insbesondere Familien den Immobilienerwerb zu erleichtern
• Abschaffung der Share-Deal-Moeglichkeit: Es wird diskutiert, die Grunderwerbsteuer kuenftig unabhaengig von der Hoehe der uebertragenen Anteile auszuloesen
• Bundeseinheitlicher Satz: Vereinzelt wird eine Rueckkehr zu einem einheitlichen Steuersatz gefordert, um Wettbewerbsverzerrungen zwischen den Laendern zu vermeiden
• Progressive Staffelung: Ein Modell mit niedrigeren Saetzen fuer guenstige Immobilien und hoeheren Saetzen fuer teure Objekte wird diskutiert

Steuerliche Absetzbarkeit der Grunderwerbsteuer

Ob und wie die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend gemacht werden kann, haengt von der Nutzung der Immobilie ab:

• Vermietete Immobilien: Die Grunderwerbsteuer zaehlt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird ueber die Abschreibung (AfA) auf die Nutzungsdauer des Gebaeudes verteilt (in der Regel 50 Jahre bei Wohngebaeuden = 2 % jaehrlich). Eine sofortige Absetzung als Werbungskosten ist nicht moeglich.
• Gewerblich genutzte Immobilien: Gleiche Behandlung wie bei Vermietung — die Grunderwerbsteuer erhoeht die Anschaffungskosten und wird ueber die AfA abgeschrieben
• Selbstgenutzte Immobilien: Die Grunderwerbsteuer ist fuer privat genutzte Eigenheime steuerlich nicht absetzbar. Sie stellt eine endgueltige finanzielle Belastung dar.

Grunderwerbsteuer bei Erbpacht und Erbbaurecht

Bei Erbbaurechten gelten besondere Regelungen. Der Erwerb eines Erbbaurechts unterliegt grundsaetzlich der Grunderwerbsteuer. Als Bemessungsgrundlage dient nicht nur ein eventueller Kaufpreis fuer das Erbbaurecht, sondern auch der kapitalisierte Erbbauzins fuer die gesamte Laufzeit. Dies kann zu einer hoeheren Steuerbelastung fuehren, als Kaeufer auf den ersten Blick erwarten. Bei der Verlaengerung eines bestehenden Erbbaurechts oder bei der Uebernahme eines Erbbaurechts vom bisherigen Erbbauberechtigten faellt ebenfalls Grunderwerbsteuer an.

Vollstaendiges Rechenbeispiel — Kaufnebenkosten einer Immobilie

Kaufpreis einer Bestandswohnung in Berlin: 400.000 EUR. Die Wohnung enthaelt eine Einbaukueche im Wert von 5.000 EUR, die separat im Kaufvertrag ausgewiesen wird. Die Bemessungsgrundlage fuer die Grunderwerbsteuer betraegt somit 395.000 EUR.

Die Kaufnebenkosten betragen in diesem Beispiel 11,5 % des Kaufpreises. Zusammen mit dem Kaufpreis muss der Kaeufer also insgesamt 445.980 EUR aufbringen. Die Kaufnebenkosten muessen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken diese Kosten ueblicherweise nicht mitfinanzieren.

Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche Beratung dar. Die Grunderwerbsteuer kann im Einzelfall von zahlreichen Faktoren abhaengen. Ziehen Sie bei groesseren Transaktionen einen Steuerberater oder Notar hinzu.