Grundsteuer-Rechner 2026

Die Grundsteuer-Reform 2025 — Hintergrund und Ueberblick

Am 10. April 2018 erklaerte das Bundesverfassungsgericht (Az. 1 BvL 11/14) die bisherige Grundsteuer-Erhebung auf Basis der Einheitswerte fuer verfassungswidrig. Die Einheitswerte stammten in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und in Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935 — sie spiegelten die tatsaechlichen Wertverhaeltnisse laengst nicht mehr wider.

Das Gericht gab dem Gesetzgeber eine Frist bis Ende 2019, ein neues Gesetz zu verabschieden, mit einer Uebergangsfrist bis Ende 2024. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer in ganz Deutschland.

Die Reform betrifft rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten in Deutschland — nahezu jede Immobilie und jedes Grundstueck. Eigentuemer mussten bis Januar 2023 eine Grundsteuererklaerung abgeben, auf deren Basis die neuen Grundsteuerwerte ermittelt wurden.

Grundsteuer A und Grundsteuer B — der Unterschied

Das Grundsteuergesetz (GrStG) unterscheidet zwei Arten der Grundsteuer:

• Grundsteuer A (agrarisch): Betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Die Bewertung erfolgt anhand des Ertragswerts der land- oder forstwirtschaftlich genutzten Flaechen.
• Grundsteuer B (baulich): Betrifft bebaute und unbebaute Grundstuecke, die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden. Dies umfasst Wohngebaeude, Gewerbeimmobilien, Mietwohnungen und unbebaute Baugrundtuecke.

Fuer die meisten Eigentuemer ist die Grundsteuer B relevant. Die Grundsteuer A spielt vor allem im laendlichen Raum eine Rolle und wird nach anderen Bewertungsmasstaeben berechnet.

Berechnung der neuen Grundsteuer — Dreistufiges Verfahren

Die Grundsteuer wird in allen Modellen in drei aufeinander aufbauenden Schritten berechnet:

1. Schritt 1 — Grundsteuerwert ermitteln: Das Finanzamt berechnet den Grundsteuerwert anhand der eingereichten Grundsteuererklaerung. Im Bundesmodell fliessen Bodenrichtwert, Grundstuecksflaeche, Gebaeudeart, Baujahr, Wohnflaeche und statistisches Mietniveau ein.
2. Schritt 2 — Steuermessbetrag berechnen: Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Im Bundesmodell betraegt diese 0,031 % (0,31 Promille) fuer Wohngrundtuecke und 0,034 % (0,34 Promille) fuer Nichtwohngrundtuecke. Der Steuermessbetrag wird im Grundsteuermessbescheid festgesetzt.
3. Schritt 3 — Grundsteuer berechnen: Die Gemeinde multipliziert den Steuermessbetrag mit ihrem individuellen Hebesatz. Dieser variiert erheblich zwischen den Gemeinden — von unter 200 % in kleinen laendlichen Gemeinden bis ueber 900 % in einzelnen Staedten.

Formel: Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus im Bundesmodell

Ein Einfamilienhaus in einer mittelgrossen Stadt mit folgenden Eckdaten: Grundstueck 600 m², Wohnflaeche 140 m², Baujahr 1995, Bodenrichtwert 250 EUR/m².

• Grundsteuerwert (vom Finanzamt festgestellt): 285.000 EUR
• Steuermesszahl (Wohngrundtueck): 0,031 % = 0,00031
• Steuermessbetrag: 285.000 EUR x 0,00031 = 88,35 EUR
• Hebesatz der Gemeinde: 450 %
• Jaehrliche Grundsteuer: 88,35 EUR x 4,5 = 397,58 EUR
• Quartalsweise: 99,39 EUR | Monatlich: 33,13 EUR

Bundesmodell vs. Laendermodelle — die verschiedenen Berechnungsmethoden

Durch die sogenannte Oeffnungsklausel im Grundgesetz (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG) koennen die Bundeslaender vom Bundesmodell abweichen und eigene Berechnungsmodelle einfuehren. Sechs Bundeslaender haben von dieser Moeglichkeit Gebrauch gemacht:

Bayern — Flaechenmodell

Bayern setzt ausschliesslich auf die Flaeche und verzichtet bewusst auf Wertkomponenten. Beruecksichtigt werden die Grundstuecksflaeche und die Gebaeudeflaeche, jeweils multipliziert mit festen Aequivalenzzahlen (0,04 EUR/m² fuer Grund und Boden, 0,50 EUR/m² fuer Wohnflaechen). Eine Bewertung des Grundstueckswerts findet nicht statt. Der Vorteil: Die Berechnung ist einfach und transparent. Der Nachteil: Grundstuecke in teuren Lagen werden genauso behandelt wie solche in guenstigen Gegenden.

Baden-Wuerttemberg — Bodenwertmodell

Baden-Wuerttemberg besteuert ausschliesslich den Bodenwert (Grundstuecksflaeche x Bodenrichtwert). Gebaeude werden nicht beruecksichtigt. Die Steuermesszahl betraegt 1,3 Promille. Fuer ueberwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstuecke gibt es einen Abschlag von 30 %. Dieses Modell setzt bewusst Anreize zur Bebauung unbebauter Grundstuecke.

Hamburg — Wohnlagemodell

Hamburg kombiniert das Flaechenmodell mit einem Wohnlagefaktor, der die Qualitaet der Wohnlage beruecksichtigt (normale oder gute Wohnlage). So werden Lageunterschiede zumindest grob abgebildet, ohne eine vollstaendige Wertermittlung durchzufuehren.

Hessen — Flaechen-Faktor-Modell

Hessen verwendet ein Flaechenmodell, ergaenzt um einen Faktor, der den Bodenrichtwert und den durchschnittlichen Bodenrichtwert der jeweiligen Gemeinde ins Verhaeltnis setzt. So werden Lageunterschiede staerker beruecksichtigt als im reinen Flaechenmodell.

Niedersachsen — Flaechen-Lage-Modell

Aehnlich wie Hessen kombiniert Niedersachsen Flaechenangaben mit einem Lagefaktor, der sich am Bodenrichtwert orientiert. Die Grundstruktur entspricht dem Flaechenmodell, wird aber durch den Lagefaktor wertbezogen angepasst.

Sachsen — Angepasstes Bundesmodell

Sachsen uebernimmt das Bundesmodell, wendet jedoch abweichende (niedrigere) Steuermesszahlen an, um die Belastung zu steuern. Die Berechnungsmethodik bleibt identisch zum Bundesmodell.

Hebesaetze — die kommunale Stellschraube

Der Hebesatz ist das wichtigste Instrument der Gemeinden, um die Grundsteuerbelastung zu steuern. Er wird jaehrlich vom Gemeinderat festgelegt. Im Zuge der Reform haben viele Gemeinden ihre Hebesaetze angepasst, um das Ziel der Aufkommensneutralitaet zu erreichen.

Beispiele fuer Hebesaetze (Grundsteuer B) ausgewaehlter Staedte:

Aufkommensneutralitaet — Versprechen und Realitaet

Die Bundesregierung hat bei der Reform zugesichert, dass die Grundsteuer insgesamt aufkommensneutral sein soll — das heisst, die Gemeinden sollen in der Summe nicht mehr Grundsteuer einnehmen als zuvor. Zu diesem Zweck wurden die Gemeinden aufgefordert, ihre Hebesaetze anzupassen.

In der Praxis zeigt sich jedoch ein differenziertes Bild: Waehrend das Gesamtaufkommen je Gemeinde tatsaechlich oft aehnlich bleibt, verschiebt sich die Belastung zwischen den einzelnen Grundstueckseigentuemern teilweise erheblich.

Insbesondere Eigentuemer von Grundstuecken in guten Lagen oder mit hohen Bodenrichtwerten muessen im Bundesmodell mit deutlich hoeheren Zahlungen rechnen. Eigentuemer von aelteren Haeusern in einfacheren Lagen koennen dagegen profitieren.

Grundsteuer fuer Mieter — Umlagefaehigkeit

Die Grundsteuer gehoert gemaess § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu den umlagefaehigen Betriebskosten. Vermieter koennen die Grundsteuer daher ueber die Nebenkostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen — vorausgesetzt, dies ist im Mietvertrag vereinbart. Fuer Mieter bedeutet die Grundsteuer-Reform, dass auch sie von Aenderungen der Grundsteuer betroffen sein koennen, obwohl sie nicht Eigentuemer sind.

Steigt die Grundsteuer fuer eine Mietimmobilie, darf der Vermieter diese Erhoehung nach § 560 BGB durch eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung an die Mieter weitergeben. Mieter sollten daher die Nebenkostenabrechnungen aufmerksam pruefen und gegebenenfalls den Vermieter um Vorlage des Grundsteuerbescheids bitten.

Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid

Eigentuemer, die mit der Bewertung ihres Grundstuecks nicht einverstanden sind, koennen Rechtsmittel einlegen. Dabei ist zu beachten, dass drei verschiedene Bescheide ergehen:

1. Grundsteuerwertbescheid (vom Finanzamt): Legt den Grundsteuerwert fest. Einspruch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe beim zustaendigen Finanzamt.
2. Grundsteuermessbescheid (vom Finanzamt): Setzt den Steuermessbetrag fest. Auch hier ist Einspruch innerhalb eines Monats moeglich.
3. Grundsteuerbescheid (von der Gemeinde): Legt die zu zahlende Grundsteuer fest. Widerspruch innerhalb eines Monats bei der Gemeinde.

Tipps zum Einspruch

• Pruefen Sie den Grundsteuerwertbescheid sorgfaeltig auf korrekte Angaben zu Grundstuecksflaeche, Bodenrichtwert, Gebaeudeart und Baujahr
• Legen Sie im Zweifel vorsorglich Einspruch ein — Sie koennen ihn spaeter noch zuruecknehmen
• Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung: Die Grundsteuer muss zunaechst weiterhin gezahlt werden
• Bei komplexeren Faellen empfiehlt sich die Einschaltung eines Steuerberaters oder Rechtsanwalts

Haeufige Fehler bei der Grundsteuererklaerung

Bei der Abgabe der Grundsteuererklaerung sind typische Fehler aufgetreten, die zu falschen Grundsteuerwerten fuehren koennen:

• Falsche Wohnflaeche: Kellerraeume, Garagen oder Balkone werden faelschlicherweise als Wohnflaeche angegeben
• Falscher Bodenrichtwert: Es wird ein Bodenrichtwert aus einer benachbarten, teureren Zone verwendet
• Fehlende Kernsanierung: Bei kernsanierten Gebaeuden zaehlt das Baujahr der Kernsanierung, nicht das urspruengliche Baujahr
• Erbbaurechtsfaelle: Bei Erbbaurechten muss die Erklaerung korrekt aufgeteilt werden zwischen Erbbaurecht und Erbbauzins

Zeitlicher Ablauf der Grundsteuer-Reform

Die Grundsteuer-Reform folgte einem mehrjaehrigen Zeitplan, der fuer viele Eigentuemer eine erhebliche buerokratische Belastung darstellte:

1. 10. April 2018: Das Bundesverfassungsgericht erklaert die Einheitsbewertung fuer verfassungswidrig
2. 26. November 2019: Der Bundestag verabschiedet das neue Grundsteuergesetz
3. 1. Januar 2022: Stichtag fuer die Neubewertung aller Grundstuecke (Hauptfeststellungszeitpunkt)
4. 1. Juli 2022 bis 31. Januar 2023: Abgabefrist fuer die Grundsteuererklaerung (in den meisten Bundeslaendern mehrfach verlaengert)
5. 2022-2024: Finanzaemter erlassen die Grundsteuerwertbescheide und Steuermessbescheide
6. 2024: Gemeinden passen ihre Hebesaetze an das neue Bewertungsniveau an
7. 1. Januar 2025: Die neue Grundsteuer tritt in Kraft — erste Zahlungen nach neuem Recht

Grundsteuer fuer verschiedene Immobilientypen — Beispiele

Die Auswirkungen der Reform variieren erheblich je nach Immobilientyp, Lage und Bundesland. Einige typische Szenarien im Bundesmodell:

Eigentumswohnung in der Grossstadt

Eine 80-m²-Eigentumswohnung in zentraler Lage einer Grossstadt mit hohem Bodenrichtwert (800 EUR/m²) wird tendenziell hoeher bewertet als unter dem alten Recht. Eigentuemer in beliebten Innenstadtlagen muessen mit deutlich hoeheren Grundsteuern rechnen — teilweise mit einer Verdopplung gegenueber dem bisherigen Betrag.

Einfamilienhaus in laendlicher Gemeinde

Ein Einfamilienhaus in einer laendlichen Gemeinde mit niedrigem Bodenrichtwert (50 EUR/m²) und grossem Grundstueck (1.000 m²) kann von der Reform profitieren. Der alte Einheitswert war in vielen Faellen relativ hoch im Verhaeltnis zum tatsaechlichen Grundstueckswert, sodass die neue Bewertung zu einer geringeren Steuer fuehren kann.

Unbebautes Grundstueck

Unbebaute Grundstuecke werden im Bundesmodell ausschliesslich nach dem Bodenwert bewertet (Grundstuecksflaeche x Bodenrichtwert). In Gebieten mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten kann die Grundsteuer fuer unbebaute Grundstuecke erheblich steigen — ein gewollter Effekt, um Anreize zur Bebauung zu setzen und Grundstuecksspekulation zu verteuern.

Grundsteuer C — Mobilisierung von Bauland

Mit der Reform wurde eine neue Grundsteuer C eingefuehrt (§ 25 Abs. 4-6 GrStG). Sie erlaubt es Gemeinden, fuer baureife, aber unbebaute Grundstuecke einen erhoehten Hebesatz festzulegen. Ziel ist es, die Bebauung brachliegender Grundstuecke zu foerdern und so dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Die Grundsteuer C wird bisher nur von wenigen Gemeinden angewendet, koennte aber in angespannten Wohnungsmaerkten kuenftig an Bedeutung gewinnen.

Steuerliche Absetzbarkeit der Grundsteuer

Die Grundsteuer kann unter bestimmten Umstaenden steuerlich geltend gemacht werden:

• Vermietete Immobilien: Die Grundsteuer ist als Werbungskosten bei den Einkuenften aus Vermietung und Verpachtung voll abzugsfaehig (§ 9 Abs. 1 EStG)
• Gewerblich genutzte Immobilien: Die Grundsteuer ist als Betriebsausgabe abzugsfaehig
• Selbstgenutzte Immobilien: Fuer die private Selbstnutzung ist die Grundsteuer leider nicht steuerlich absetzbar
• Grundsteuer-Erlass (§ 33 GrStG): Bei wesentlicher Ertragsminderung ohne Verschulden des Eigentuemers (z.B. Leerstand trotz Vermietungsbemuehungen, Naturkatastrophen) kann ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragt werden — bis zum 31. Maerz des Folgejahres

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information zur neuen Grundsteuer. Fuer individuelle Fragen zu Ihrem Grundsteuerwert oder Einspruchsmoeglichkeiten konsultieren Sie bitte einen Steuerberater.