Grundsteuer-Reform: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Das Bundesverfassungsgericht erklärte im April 2018 die bisherige Grundsteuer-Berechnung für verfassungswidrig. Der Grund: Die zugrunde liegenden Einheitswerte stammten in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und in Ostdeutschland sogar aus 1935. Diese veralteten Werte führten zu massiven Ungleichbehandlungen — gleichartige Grundstücke wurden je nach Lage und Bebauungsstand völlig unterschiedlich besteuert. Der Gesetzgeber musste bis Ende 2019 eine Neuregelung schaffen, die ab dem 1. Januar 2025 gilt.

Das Bundesmodell (Wertmodell)

Das vom Bundesfinanzministerium entwickelte Modell berechnet den Grundsteuerwert auf Basis des tatsächlichen Bodenwerts und bei bebauten Grundstücken auch der Nettokaltmiete. Die Berechnung folgt der Formel:

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz

Die Steuermesszahl wurde bewusst niedrig angesetzt (0,31 ‰ für Wohngrundstücke, 0,34 ‰ für andere Grundstücke), um die höheren Grundsteuerwerte zu kompensieren. Die Gemeinden können über den Hebesatz die tatsächliche Belastung steuern.

Abweichende Landesmodelle

Durch eine Öffnungsklausel im Grundgesetz dürfen Bundesländer eigene Grundsteuer-Modelle einführen. Folgende Länder nutzen abweichende Modelle:

Bundesland	Modell	Besonderheit
Baden-Württemberg	Bodenwertmodell	Nur Grundstücksfläche × Bodenrichtwert, Bebauung irrelevant
Bayern	Flächenmodell	Nur Fläche zählt (Grundstück + Gebäude), kein Wertbezug
Hamburg	Wohnlagenmodell	Fläche × Wohnlage (normal/gut)
Hessen	Flächen-Faktor-Modell	Wie Bayern, aber mit Lage-Faktor
Niedersachsen	Flächen-Lage-Modell	Fläche × Lage-Faktor basierend auf Bodenrichtwert
Sachsen	Bundesmodell (modifiziert)	Niedrigere Steuermesszahl für Wohngrundstücke

Die übrigen Bundesländer (NRW, Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen) wenden das Bundesmodell an.

Berechnung des Grundsteuerwerts im Bundesmodell

Für Wohngrundstücke (Ein-/Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen) wird ein vereinfachtes Ertragswertverfahren angewendet:

• Monatliche Nettokaltmiete (pauschal nach Mietniveau-Stufe der Gemeinde, Baujahr und Wohnfläche)
• × 12 Monate = Rohertrag
• – Bewirtschaftungskosten (pauschal)
• = Reinertrag × Vervielfältiger (abhängig vom Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer)
• + Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert)
• = Grundsteuerwert

Für unbebaute Grundstücke gilt einfach: Fläche × Bodenrichtwert = Grundsteuerwert.

Hebesätze und Aufkommensneutralität

Die Reform soll aufkommensneutral sein — das heißt, die Gemeinden sollen insgesamt nicht mehr oder weniger Grundsteuer einnehmen als zuvor. Dazu wurden die Gemeinden aufgefordert, ihre Hebesätze anzupassen. In der Praxis zeigen sich jedoch erhebliche Verschiebungen: Eigentümer in guten Lagen zahlen tendenziell mehr, in einfachen Lagen weniger. Manche Gemeinden haben die Gelegenheit auch genutzt, um die Hebesätze insgesamt zu erhöhen.

Grundsteuer A, B und C

Es gibt drei Arten der Grundsteuer:

• Grundsteuer A: Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (agrarisch)
• Grundsteuer B: Für bebaute und bebaubare Grundstücke (baulich) — betrifft die meisten Eigentümer
• Grundsteuer C: Für unbebaute, baureife Grundstücke — ein erhöhter Hebesatz, der Baulücken-Spekulation verteuern soll (optional für Gemeinden)

Landesmodelle im Detail

Die abweichenden Landesmodelle unterscheiden sich fundamental in ihrer Berechnungslogik. Im Folgenden werden die fünf wichtigsten Abweichler-Modelle detailliert dargestellt:

Bayern: Reines Flächenmodell

Bayern setzt auf das einfachste aller Modelle: Es zählt ausschließlich die Fläche — weder der Bodenwert noch die Lage des Grundstücks fließen in die Berechnung ein. Die Äquivalenzbeträge betragen:

• Grund und Boden: 0,04 €/m²
• Wohnfläche: 0,50 €/m²
• Nutzfläche (gewerblich): 0,50 €/m²

Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus: (Grundstücksfläche × 0,04) + (Wohnfläche × 0,50). Darauf wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an. Vorteil: Keine aufwendige Wertermittlung nötig. Nachteil: Keine Berücksichtigung der Lage — eine Villa in München-Bogenhausen zahlt bei gleicher Fläche dasselbe wie ein Haus im ländlichen Oberfranken.

Baden-Württemberg: Modifiziertes Bodenwertmodell

Baden-Württemberg berücksichtigt nur den Bodenwert, nicht aber den Gebäudewert. Die Berechnung: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Grundsteuerwert. Die Steuermesszahl beträgt 1,3 ‰. Für überwiegend Wohnzwecken dienende Grundstücke wird ein Abschlag von 30 % gewährt (effektive Messzahl: 0,91 ‰). Die Gebäudesubstanz — ob Luxusvilla oder Abbruchhaus — spielt keine Rolle. Dies begünstigt Eigentümer mit hochwertiger Bebauung in teuren Lagen und benachteiligt Besitzer unbebauter oder einfach bebauter Grundstücke in Gegenden mit hohen Bodenrichtwerten.

Hamburg: Wohnlagenmodell

Hamburg kombiniert das Flächenmodell mit einer Wohnlagenkomponente. Die Äquivalenzbeträge entsprechen dem bayerischen Modell (0,04 €/m² Boden, 0,50 €/m² Wohnfläche), werden aber mit einem Wohnlagenfaktor multipliziert:

• Normale Wohnlage: Faktor 1,0
• Gute Wohnlage: Faktor 1,25

Die Einstufung der Wohnlage erfolgt nach dem Hamburger Wohnlagenverzeichnis. Damit erzielt Hamburg eine gewisse Wertabhängigkeit, ohne die Komplexität des Bundesmodells zu übernehmen.

Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell

Niedersachsen geht einen Schritt weiter als Hamburg: Hier wird ein Lage-Faktor aus dem Verhältnis von örtlichem Bodenrichtwert zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde abgeleitet. Die Äquivalenzbeträge (0,04 €/m² Boden, 0,50 €/m² Wohnfläche) werden mit diesem Lage-Faktor multipliziert. Dadurch zahlen Grundstücke in bevorzugten Lagen mehr als solche in einfachen Lagen — aber die absolute Höhe des Bodenrichtwerts wird nicht direkt verwendet, sondern nur das relative Verhältnis innerhalb der Gemeinde.

Hessen: Flächen-Faktor-Modell

Hessen nutzt ebenfalls ein flächenbasiertes Modell mit einem Lage-Faktor. Die Besonderheit gegenüber Niedersachsen: Der Faktor wird in Hessen aus dem Bodenrichtwert des jeweiligen Grundstücks im Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der gesamten Gemeinde ermittelt und auf einen Wert zwischen 0,7 und 1,3 begrenzt (Deckelung). Dadurch werden extreme Ausreißer nach oben und unten gedämpft. Die Grundsteuermesszahl beträgt für Wohngrundstücke 0,70 ‰.

Berechnungsbeispiele je Modell

Um die konkreten Auswirkungen der verschiedenen Modelle sichtbar zu machen, berechnen wir die jährliche Grundsteuer für ein typisches Einfamilienhaus (120 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück, Baujahr 1995) mit einem angenommenen Hebesatz von 400 %:

Bundesland / Modell	Berechnung (vereinfacht)	Grundsteuer/Jahr (ca.)
Bayern (Flächenmodell)	(500 × 0,04 + 120 × 0,50) × 400 % = (20 + 60) × 4	320 €
Baden-Württemberg (BRW: 300 €/m²)	500 × 300 × 0,91 ‰ × 400 % = 136,50 × 4	546 €
Hamburg (gute Wohnlage)	(500 × 0,04 + 120 × 0,50) × 1,25 × 400 % = 100 × 4	400 €
Niedersachsen (Lage-Faktor 1,1)	(500 × 0,04 + 120 × 0,50) × 1,1 × 400 % = 88 × 4	352 €
Hessen (Lage-Faktor 1,0)	(500 × 0,04 + 120 × 0,50) × 1,0 × 0,70 ‰-Messzahl × 400 %	ca. 310 €
NRW / Berlin (Bundesmodell, GStW 250.000 €)	250.000 × 0,31 ‰ × 400 % = 77,50 × 4	310 €

Die Beispiele zeigen: Bei gleicher Immobilie können die Grundsteuerbelastungen je nach Bundesland und insbesondere je nach Bodenrichtwert um mehrere hundert Euro pro Jahr variieren. In teuren Städten wie München oder Stuttgart mit Bodenrichtwerten von 1.000 €/m² und mehr kann die Grundsteuer im Baden-Württemberger Modell ein Vielfaches des bayerischen Betrags erreichen. Berechnen Sie Ihre individuelle Belastung mit dem Grundsteuer-Rechner.

Auswirkungen auf Mieter

Die Grundsteuer wird vom Eigentümer geschuldet, kann aber bei Mietverhältnissen über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Die rechtliche Grundlage dafür ist § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV), wonach die Grundsteuer als umlagefähige Betriebskosten gilt.

Konkrete Auswirkungen für Mieter

• Umlagefähigkeit: Die Grundsteuer darf vollständig auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist (Standardklausel in nahezu allen Mietverträgen).
• Erhöhung der Nebenkosten: Steigt die Grundsteuer durch die Reform (z. B. weil das Grundstück in einer guten Lage liegt), schlägt sich dies direkt in der Nebenkostenabrechnung nieder.
• Zeitliche Verzögerung: Da die Grundsteuer jährlich im Voraus festgesetzt wird und die Nebenkostenabrechnung erst im Folgejahr erstellt wird, wirken sich Änderungen oft erst mit Verzögerung aus.
• Kein Widerspruchsrecht des Mieters: Der Mieter kann gegen die Höhe der Grundsteuer selbst keinen Einspruch einlegen — dies kann nur der Eigentümer beim Finanzamt.
• Verteilungsschlüssel: In Mehrfamilienhäusern wird die Grundsteuer üblicherweise nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt.

Grundsteuerwert-Ermittlung: Schritt für Schritt

Im Bundesmodell wird der Grundsteuerwert für ein bebautes Wohngrundstück wie folgt ermittelt (vereinfachtes Ertragswertverfahren):

1. Bodenrichtwert ermitteln: Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss der Gemeinde festgelegt und ist über das BORIS-Portal (Bodenrichtwertinformationssystem) abrufbar. Beispiel: 250 €/m² in einer mittelgroßen Stadt.
2. Bodenwert berechnen: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Bei 500 m² × 250 €/m² = 125.000 Euro.
3. Gebäudeertragswert ermitteln: Die monatliche Nettokaltmiete wird pauschal nach der Mietniveau-Stufe der Gemeinde (1–7), dem Baujahr und der Wohnfläche festgelegt. Beispiel: Stufe 4, Baujahr 1995, 120 m² → pauschal 7,50 €/m² × 120 = 900 €/Monat.
4. Jahresrohertrag: 900 × 12 = 10.800 Euro.
5. Bewirtschaftungskosten abziehen: Pauschal ca. 18–23 % je nach Gebäudetyp. Bei 20 %: 10.800 – 2.160 = 8.640 Euro Reinertrag.
6. Vervielfältiger anwenden: Abhängig von Restnutzungsdauer (Baujahr 1995, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre → Restnutzungsdauer ca. 49 Jahre) und Liegenschaftszins (Einfamilienhaus: 2,5 %). Vervielfältiger ca. 27,5. → 8.640 × 27,5 = 237.600 Euro Ertragswert.
7. Grundsteuerwert: 237.600 + 125.000 (Boden) = 362.600 Euro, mindestens aber 75 % des Bodenwerts.
8. Steuermesszahl anwenden: 362.600 × 0,31 ‰ = 112,41 Euro Grundsteuermessbetrag.
9. Hebesatz anwenden: 112,41 × 400 % = 449,64 Euro Grundsteuer/Jahr.

Dieses Beispiel zeigt die Komplexität des Bundesmodells. Alle relevanten Daten (Bodenrichtwert, Mietniveau-Stufe, Restnutzungsdauer) müssen korrekt angegeben werden, um einen zutreffenden Grundsteuerwert zu erhalten.

Grundsteuer A vs. B vs. C im Detail

Die drei Grundsteuerarten unterscheiden sich nicht nur in ihrer Anwendung, sondern auch in den Hebesätzen:

Grundsteuer	Gegenstand	Typischer Hebesatz	Steuermesszahl
A (agrarisch)	Land- und forstwirtschaftliche Betriebe	300–400 %	0,55 ‰
B (baulich)	Bebaute und bebaubare Grundstücke (Wohnen, Gewerbe)	300–900 %	0,31 ‰ (Wohnen) / 0,34 ‰ (sonstige)
C (baureif)	Unbebaute, baureife Grundstücke in Gebieten mit Wohnraummangel	bis 1.500 % möglich	wie B, aber höherer Hebesatz zulässig

Die Grundsteuer C wurde mit der Reform 2025 neu eingeführt. Sie ermöglicht es Gemeinden, für unbebaute, aber baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen. Ziel ist es, Baulücken-Spekulation zu verteuern und Anreize zur Bebauung zu schaffen, um dem Wohnraummangel entgegenzuwirken. Die Anwendung ist für Gemeinden freiwillig.

Wird ein Grundstück innerhalb einer von der Gemeinde gesetzten Frist bebaut, entfällt der erhöhte Hebesatz rückwirkend. Beim Kauf eines Grundstücks fallen neben der laufenden Grundsteuer auch einmalig die Grunderwerbsteuer an — diese wird im Grunderwerbsteuerrechner berechnet.

Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid

Prüfen Sie Ihren neuen Grundsteuerbescheid sorgfältig und legen Sie bei offensichtlichen Fehlern innerhalb eines Monats Einspruch ein. Häufige Fehlerquellen sind:

• Falsche Grundstücksfläche oder Wohnfläche
• Falsches Baujahr oder falsche Gebäudeart
• Falsche Mietniveau-Stufe der Gemeinde
• Nicht berücksichtigte Wohnrecht- oder Nießbrauchbelastungen